Guide des droits et des démarches administratives

Résilier le bail d'un locataire : un bailleur social (HLM) en a t-il le droit ?
Question-réponse

Sous-occupation d'un logement - 22.05.2019

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a prévu de redéfinir les zones dans lesquelles s'appliquent les règles relatives à la sous-occupation du logement. À cet effet, un décret doit être publié.

Les informations contenues dans cette page restent d'actualité jusqu'à sa publication.

La durée d'un bail pour un logement social est fixée pour une durée indéterminée. Mais il peut être résilié par le bailleur, en cas de non respect de certaines règles ou conditions.

Plafond de ressources dépassé

Votre bail peut être résilié si :

  • vos revenus (ensemble des ressources des personnes de votre foyer) sont supérieures à 1,5 fois le plafond de ressources pour un logement dit prêt locatif social (PLS) durant 2 années consécutives,

  • et votre logement est situé une zone Abis, A ou B1.

Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser ce simulateur :

Accéder au service "Résilier le bail d'un locataire : un bailleur social (HLM) en a t-il le droit ?"
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Attention
votre bailleur peut choisir d'exercer cette faculté (résiliation du bail en cas de ressources trop importante) en dehors des communes situées en zone Abis, A ou B1.

Le bailleur vous informe de votre situation dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la 2ème année consécutive, ce dépassement du plafond.

Vous devez quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2e année consécutive, un dépassement des ressources.

Par exemple, pour un dépassement constaté en 2017 et en 2018 (2 années consécutives) :

  • le délai est calculé à partir du 1er janvier 2019,

  • la perte du droit au maintien dans les lieux intervient le 1er juillet 2020.

Le bailleur vous notifie par lettre recommandée avec avis de réception (ou par acte d'huissier), la date limite de départ 6 mois avant la fin du délai de 18 mois.

Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement.

Cette procédure s'interrompt :

  • si, durant le délai de 18 mois, vos revenus sont devenus inférieurs aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement dit prêt locatif social (PLS)

  • ou si vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'à l'année où apparaît pour la 2e fois consécutive ce dépassement du plafond.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, quels que soient vos revenus :

  • si vous avez 65 ans ou plus,

  • ou si vous avez un handicap ou à votre charge une personne présentant un handicap,

  • ou si votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,

  • ou si vous habitez depuis le 31 décembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) qui n'a pas été reclassée en quartier prioritaire de la politique de la ville à partir du 1er janvier 2015.

Démolition du logement

Si votre logement doit être démoli, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins et à vos ressources. Il doit en outre être situé à proximité du logement que vous quittez.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre commune,

  • ou dans une commune limitrophe et en n'étant pas éloignée de plus de 5 km.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre canton,

  • ou dans les cantons limitrophes de votre canton inclus dans votre commune,

  • ou dans les cantons limitrophes de votre canton inclus dans les communes limitrophes.

L'offre de relogement doit se situer :

  • dans votre arrondissement,

  • ou dans les arrondissements limitrophes,

  • ou dans les communes limitrophes de votre arrondissement.

Si vous refusez les 3 offres, vous perdez votre droit au maintien dans les lieux.

Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai de 6 mois. Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

Autres cas

Le non-paiement de votre loyer et des charges aux termes convenus peut causer la résiliation de votre bail suite à une décision de justice. Cependant, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. Le bailleur vous adresse un commandement de payer. Si vous ne payez pas dans un délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut vous accorder un délai de paiement s'il estime que vous êtes en situation de régler votre dette. Si vous payez dans le délai, vous pouvez rester dans le logement.
Si vous êtes la cause de troubles de voisinage, le bailleur peut vous proposer une offre de relogement correspondant à vos besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part après un délai d'un mois à compter de l'envoi de l'offre par lettre recommandée avec accusé de réception, votre bailleur peut saisir la justice. Mais votre bailleur peut aussi ne vous faire aucune offre de relogement et lancer directement une procédure judiciaire. Dans tous les cas, il doit s'écouler un délai de 3 mois entre la notification de l'assignation et la date de l'audience. En cas d'action en justice, une clause résolutoire peut s'appliquer. Le juge ordonnera alors automatiquement votre expulsion. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez un délai de 2 mois minimum pour quitter les lieux. Ce délai peut être porté à 3 mois notamment en raison des conditions météo. Toutefois, si vous avez refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai minimal de 2 mois.
Votre bail peut être résilié :

  • si vous ne répondez pas pendant 2 années consécutives à l'enquête sur vos ressources adressée par votre bailleur,

  • et si votre logement est situé dans certaines communes qui correspondent aux zones Abis, A ou B.

Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser ce simulateur : Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement. Vous devrez alors quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces 2 années. Six mois avant avant le terme du délai de 18 mois, le bailleur vous indique la date à laquelle vous devrez avoir quitté les lieux :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,

  • ou par acte d'huissier.

Cette procédure s'interrompt :

  • si, au cours du délai de 18 mois, vous adressez au bailleur les documents et renseignements demandés dans l'enquête ressources et justifiant que vos ressources sont inférieurs au plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement dit prêt locatif social (PLS),

  • ou si vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'à la 2e année consécutive sans réponse à l'enquête ressources.

Par ailleurs, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, y compris si vous ne répondez pas à l'enquête ressources :

  • lorsque vous avez 65 ans ou plus,

  • ou lorsque vous avez un handicap ou à votre charge une personne présentant un handicap,

  • ou lorsque votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ,

  • ou si vous habitez depuis le 31 décembre 2014 dans une zone urbaine sensible (Zus) qui n'a pas été reclassée en quartier prioritaire de la politique de la ville à partir du 1er janvier 2015. Cette exemption disparaîtra toutefois à partir du 1er janvier 2021.

Votre logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure), par vous ou les personnes qui vivent habituellement dans votre foyer. Dans le cas contraire, le bailleur peut vous délivrer une assignation en justice avec un délai de 3 mois avant l'audience. Si l'expulsion est prononcée, vous aurez de 2 à 3 mois pour quitter les lieux.
Sous certaines conditions, la sous-location d'une partie du logement est admise. En revanche, il est interdit de sous-louer tout le logement. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.
Sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles, ...), l'échange de logements entre locataires est autorisé. Dans tous les autres cas, vous devez obtenir l'accord du bailleur. Si vous ne respectez pas cette obligation, le juge peut résilier leur bail, à la demande du bailleur.
Il est interdit de céder (gratuitement ou non) son logement. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le juge peut résilier votre bail à la demande du bailleur.
Vous ne pouvez plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux lorsque votre logement devient sous-occupé, sauf si vous êtes :

  • âgé(e) de plus de 65 ans,

  • ou si vous êtes en situation de handicap,

  • ou si vous présentez une perte d'autonomie physique ou psychique,

  • ou si vous avez à votre charge une personne en situation de handicap,

  • ou si vous avez à votre charge présentant une perte d'autonomie physique ou psychique.

Pour rappel, les personnes vivant au foyer sont les suivantes :

  • Titulaire ou titulaires (dont l'époux) du bail

  • Personnes figurant sur les avis d'imposition du ou des titulaires du bail

  • Concubin notoire du titulaire du bail

  • Partenaire de Pacs du titulaire du bail

  • Enfants et personnes considérées à charge : mineur ne percevant pas de revenus propres, majeur rattaché fiscalement au(x) titulaire(s) du bail, bénéficiaire de la carte mobilité inclusion portant la mention invalidité

l'enfant de parents séparés placé en garde alternée, ainsi que l'enfant faisant l'objet droit d'un droit de visite ou d'hébergement, sont considérés comme personne vivant au foyer. Si votre logement est sous-occupé, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins, même si vous dépassez les plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement social. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

  • satisfaire aux conditions de décence,

  • être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,

  • être à un loyer inférieur à celui de votre logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

  • les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement ;

  • les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie :

  • les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Montant des travaux à la charge du bailleur selon la situation du locataire

Locataire : personnes à charge

Montant à la charge du bailleur

0

1 500 €

1

2 000 €

2

2 500 €

3

3 000 €

4

3 500 €

Par personne supplémentaire

+ 500 €

La 3ème offre de logement est accompagnée de la lettre de préavis (congé) donné par votre bailleur. En cas de refus de cette dernière offre, votre bail sera résilié. Vous devrez quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de cette 3ème offre de relogement.
Si vous bénéficiez d'un logement social adapté au handicap et que vous avez moins de 65 ans, votre bail peut être résilié si la personne handicapée ayant justifié l'attribution d'un tel logement (vous ou une personne à votre charge) n'occupe plus le logement. Le bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins. Ces offres doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :

  • satisfaire aux conditions de décence,

  • être situé dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes,

  • être à un loyer inférieur à celui du logement d'origine.

En cas d'acceptation d'une offre, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité. Elle couvre :

  • les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais occasionnés par ce déménagement. Ce versement est alors effectué dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.

  • les frais relatifs à l'ouverture, à la fermeture ou le transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.

  • les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À la demande du locataire, le bailleur effectue ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Montant à la charge du bailleur selon la situation du locataire

Locataire : personnes à charge

Montant à la charge du bailleur

0

1 500 €

1

2 000 €

2

2 500 €

3

3 000 €

4

3 500 €

Par personne supplémentaire

+ 500 €

Si vous refusez ces 3 offres, votre bail peut être résilié. Vous devrez alors quitter les lieux à l'expiration d'un délai :

  • de 6 mois,

  • ou 18 mois en cas de décès d'une personne handicapée dont vous aviez la charge.

Ce délai court à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

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Références

Modifié le 01/01/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr